经济基本面和城市发展的大环境下，北京写字楼市场需求在过去三年不断演变。根据日前发布的《2019北京甲级写字楼和商务园区租户普查报告》显示，中资企业在北京甲级写字楼已经取代外资企业成为北京甲级写字楼市场的主导力量。

数据显示，中资企业在北京甲级写字楼租赁面积占比从2016年的35%上升至2019年的59%。这一比例在央企总部集中的金融街和东二环等商务区提升尤其明显。中资企业对望京、奥体等非核心商务区也表现出比外资企业更高的接受度。

这并不意味着外资企业在北京市场的收缩，仅仅从甲级写字楼租赁面积来看，扩张速度要慢于中资企业。由于外资企业更侧重于办公空间的品质，他们在核心区的集中度比较高。相反的是，中资企业对于望京、奥体等非核心商务区表现出更高的接受度。

此外，中资企业的壮大得益于大面积租户群体的迅速成熟，其中，中资企业5000平方米以上的租户中，金融和能源两大行业是主力行业，合计租赁面积占51%。

报告还指出，科技创新驱动租户结构演变，TMT行业仅次于金融的第二大租户位置在过去三年得到进一步巩固。

TMT（科技/新媒体/电信通讯）行业在北京甲级写字楼租赁面积占比达15.2%，其仅次于金融的第二大租户行业位置在过去三年得到进一步巩固，这得益于独角兽的崛起所创造的大量大面积需求。在整体规模扩张的同时，TMT内部各细分产业经历兴衰起落，从而影响写字楼需求走向。

另一方面，金融混业经营发展和投资渠道多元化、消费升级和服务消费比例上升、房地产从增量市场向存量市场转变等各行业的迭代更新趋势催化写字楼需求的动能切换，使得证券/基金/期货/信托/支付、消费服务/文体娱乐、开发商/房地产服务等租户类别成为过去三年的行业增长亮点。