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写字楼价格远低于住宅出售会更容易吗

写字楼价格远低于住宅出售会更容易吗

2020-03-25 18:45:58 浏览量:
摘要:商、住房产价格倒挂在目前的中国早已是普遍的现象,即同一个城市同一个区域写字楼(含商住公寓楼)价格低于住宅,在一二线城市一般住宅单价是写字楼的2-4倍,上海个别商圈已超过6倍,原因有很多也很复杂,简单分析如下:

商、住房产价格倒挂在目前的中国早已是普遍的现象,即同一个城市同一个区域写字楼(含商住公寓楼)价格低于住宅,在一二线城市一般住宅单价是写字楼的2-4倍,上海个别商圈已超过6倍,原因有很多也很复杂,简单分析如下:

1.写字楼比住宅流动性差:

1)受众面:住宅的购买群体远比写字楼的购买群体要广泛,因而住宅更易于流转。写字楼购买群体狭窄,购买写字楼的人分为投资性需求和自用办公需求,投资买写字楼的个人大多是手上有大量现金流,住宅购买名额已用尽,很难再操作了才退而求其次购买写字楼做投资。因自用办公购买写字楼的大多是实力雄厚的企业,实力雄厚的企业又会有多少呢?

2)交易成本:写字楼交易成本远超住宅,政府部门有明文规定写字楼交易税费接近成交价的20%,这大大限制了写字楼资产的流动性,资产没有流动性就严重限制了投资退出通道,让人如鲠在喉,普通投资者谁买谁难受。

3)在投资领域,没有退出通道是一件非常严重的事情,意味着无法止损、止盈和变现。好比男女谈恋爱,情分已尽却甩不开,那是什么体验??

2.金融因素:

1)一般情况下购置写字楼贷款比例最多只能是50%,年限最多10年,这大大提高了购置门槛。

2)资本都是有灵性的,个人投资写字楼的名义年收益率基本是6%以下,如果去除贷款利息成本、空置期间承担的物业费、租赁中介费等,普通个人投资者的实际年收益率能达到4%已是谢天谢地。而近20年的中国,购买住宅你的收益率远甩投资写字楼几条街,正是由于这种住宅投资收益畸高的现象,国家层面进行管制也是必然(扯的有点远了)。

3.一些建议:

1)普通的个人投资者不建议投资写字楼,写字楼投资是一个专业性非常强的投资行为。但很多普通投资人却天真的认为投资写字楼就是买完收租,躺着赚钱。但个中滋味谁买谁知道,写字楼买完之后大概只完成了这个投资行为的一半,还有一半工作量在等着你:招租、催租、退租、水电维护、物业协调…..。如果再遇到像这两年写字楼行业遇冷,空置期间收不到租金反而要承担物业费,这会让你要死要活。

对于确实有闲钱没地方投的朋友,我的建议是定投指数基金,再不济搞个银行定期也比你买个写字楼强。

2)对于已经入坑买了写字楼的个人投资者,我建议长期委托给有实力写字楼运营商(即二房东)管理,现在的二房东装修、招租、催租、硬件维护、法律保障等方面都已很成熟,虽然租金看似较低,但把空置期、中介费等一系列费用算上,其实并不差。自己则可以省下精力专注自己的主业。但一定要谨慎选择有实力运营商,防止后期扯皮拉筋,最好是花时间考察一下。

以上分析归结于两点:在当前的国情下 ,写字楼较住宅流动性差 、投资收益率低。导致价格偏差较大

 


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