商、住房产价格倒挂在目前的中国早已是普遍的现象，即同一个城市同一个区域写字楼（含商住公寓楼）价格低于住宅，在一二线城市一般住宅单价是写字楼的2-4倍，上海个别商圈已超过6倍，原因有很多也很复杂，简单分析如下：

1.写字楼比住宅流动性差：

（1）受众面：住宅的购买群体远比写字楼的购买群体要广泛，因而住宅更易于流转。写字楼购买群体狭窄，购买写字楼的人分为投资性需求和自用办公需求，投资买写字楼的个人大多是手上有大量现金流，住宅购买名额已用尽，很难再操作了才退而求其次购买写字楼做投资。因自用办公购买写字楼的大多是实力雄厚的企业，实力雄厚的企业又会有多少呢？

（2）交易成本：写字楼交易成本远超住宅，政府部门有明文规定写字楼交易税费接近成交价的20%，这大大限制了写字楼资产的流动性，资产没有流动性就严重限制了投资退出通道，让人如鲠在喉，普通投资者谁买谁难受。

（3）在投资领域，没有退出通道是一件非常严重的事情，意味着无法止损、止盈和变现。好比男女谈恋爱，情分已尽却甩不开，那是什么体验？？

2.金融因素：

（1）一般情况下购置写字楼贷款比例最多只能是50%，年限最多10年，这大大提高了购置门槛。

（2）资本都是有灵性的，个人投资写字楼的名义年收益率基本是6%以下，如果去除贷款利息成本、空置期间承担的物业费、租赁中介费等，普通个人投资者的实际年收益率能达到4%已是谢天谢地。而近20年的中国，购买住宅你的收益率远甩投资写字楼几条街，正是由于这种住宅投资收益畸高的现象，国家层面进行管制也是必然（扯的有点远了）。

3.一些建议：

（1）普通的个人投资者不建议投资写字楼，写字楼投资是一个专业性非常强的投资行为。但很多普通投资人却天真的认为投资写字楼就是买完收租，躺着赚钱。但个中滋味谁买谁知道，写字楼买完之后大概只完成了这个投资行为的一半，还有一半工作量在等着你：招租、催租、退租、水电维护、物业协调…..。如果再遇到像这两年写字楼行业遇冷，空置期间收不到租金反而要承担物业费，这会让你要死要活。

对于确实有闲钱没地方投的朋友，我的建议是定投指数基金，再不济搞个银行定期也比你买个写字楼强。

（2）对于已经入坑买了写字楼的个人投资者，我建议长期委托给有实力写字楼运营商（即二房东）管理，现在的二房东装修、招租、催租、硬件维护、法律保障等方面都已很成熟，虽然租金看似较低，但把空置期、中介费等一系列费用算上，其实并不差。自己则可以省下精力专注自己的主业。但一定要谨慎选择有实力运营商，防止后期扯皮拉筋，最好是花时间考察一下。

以上分析归结于两点：在当前的国情下 ，写字楼较住宅流动性差 、投资收益率低。导致价格偏差较大 。