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怎么救你,写字楼出租市场

怎么救你,写字楼出租市场

2020-03-27 18:50:02 浏览量:
摘要:办公楼租赁市场的定价逻辑其实相当简单,就是供需关系而已。记得前几年听过某联合办公创始人瞎BB“办公楼租金随CPI每年增长”。希望他还在这个行业里活着,来经受一下市场的洗礼吧。现在的市场供应量和需求双杀,酸爽异常。毫不夸张地说,数字清楚地可以证明,今年形势已经与09年金融危机无异。简言之,承认现实吧,不敢说是不是整体经济

办公楼租赁市场的定价逻辑其实相当简单,就是供需关系而已。记得前几年听过某联合办公创始人瞎BB“办公楼租金随CPI每年增长”。希望他还在这个行业里活着,来经受一下市场的洗礼吧。现在的市场供应量和需求双杀,酸爽异常。毫不夸张地说,数字清楚地可以证明,今年形势已经与09年金融危机无异。简言之,承认现实吧,不敢说是不是整体经济陷入了危机。但是对办公楼市场而言,毫无疑问,不要做梦啦!已经危机啦!!!!!

那么,现在和09年,有些什么样的区别呢?

从租户行为的表症来看是,这一波没有09年这么剧烈。除了P2P暴雷以外其实并没有发生集中的租户违约退租。同时,并没有标志性的开启系统性危机的事件。毕竟莱曼兄弟比较大牌啊。今年暴雷的那些都是些乱七八糟的狗屁公司,死有余辜。以至于这样的局面确实很迷惑人。到底有没有危机啊?不要自己吓自己啊。但我觉得回归供需关系的本质,大市场层面的数据已经显示危机无疑。而个体项目则应该去看各个细分市场的供需,如同在这个公众号里早就说过的,市场的分化是一个大趋势,分化简言之就是各个细分市场下供需关系的差异化。

今年的经济环境有与09年类似的地方:标志性事件发生后的群体性恐慌。09年的超低净吸纳量有两层含义,一层是市场需求增量动能减弱;另一层是市场恐慌,正常需求被压抑。因而在大放水的前提下,10年净吸纳量如干柴烈火一般被迅速放大。今年的情况有所类似,贸易战让经济前景乌云密布,可以看到进出口数字并未断崖,但是严重打击信心。办公楼租赁成本作为企业固定开支,在这种情况下首当其冲受到管控。但未来的动能释放却仍存疑虑。今年与09年的主要区别在于,当前的需求萎缩,是否是因为需求被压抑?这一波的表象可能是贸易战,但内涵是否是去杠杆。如果内涵是去杠杆,那么其实动能回复就不会那么迅速。至少暂时都可以看到政策面相当谨慎。其次,贸易战也不会短时间内结束,在信心层面上的恢复或许远没有09年那么容易。如果基于上面两个判断,那么无疑,除非政策面有巨大利好,不然的话,这一波低谷的持续性会大大长于09年。

所以我们应该怎么做?

降价???你降得了一时降得了一世吗?

降价多容易,降价能解决的事情要租赁/资管干嘛?而且,其实对于租户而言,租金高低是相对的。对于租金的预期才是决定性的。当你跳楼大甩卖打出来的时候,无论客户兜里有没有钱,已经注定了你不吐血根本刹不住车。但这个时候我们不可避免地陷入囚徒困境。当同类项目率先跌价的时候,第一降价是英雄,可以吃掉租金预期还没有调整的跨价格段的租户需求,但是跟风降价可能就是狗熊了。当客户对于你的租金预期下调,你降价降掉的可能是自己本来可以取得租金溢价。在对手降价时,我觉得比较聪明的做法仍旧是通过项目本身的差异化,与对手进行区隔,对租户的预期进行管理,维持高租金预期,同时通过灵活的谈判策略锁定租户,不能够签单的降价都是自己打自己脸、自己割自己肉。虽说世道是不好,但是多数时候,客户并不会追求成本最低,而是追求性价比最高。这种性价比中,其实有很多主观成分。

竞争加剧,那么竞争的工具能否升级

净吸纳量只是说明市场增量减少,同时供应量巨大,造成市场供需失衡。但是市场的成交量是活跃的。每个板块都可以看到积极的成交。现在的市场不是没饭吃,而是告别大锅饭,大家要抢饭吃了。

我们现在面临的困境是,对多数的项目而言,除了降价没有其他的竞争工具。作孽啊!多年痼疾,一朝清算。在这个基础上,竞争工具的研发非常重要啊。除了降价以外,我们会有哪些竞争工具呢?

项目本身的品质维护和提升

 

租户结构的优化,比如行业分布、租户品质等等

租约结构的优化。如果早几年就开始签长约,现在就开始笑嘻嘻了。

但确实,除了降价并没有短期见效的工具。因为降价变成了大家最通常的选择。在此鄙视一下,降价是无能的表现,降价是平时懒惰的集中体现。让我们在整个市场建立鄙视降价的风气,让大家彼此的日子更好过一点。

如果不采取降租,现在再去采取那些租户、租约结构优化的套路也难解燃眉之急,那么还有什么选择?想起另一篇以前写过的文章:Casanova | 办公楼预租三大流派。在当前市场环境下,如果两种选择:

马上降价,打骨折。提高出租率。然后市场好了之后慢慢替换租户。现在当下会很爽,其实将来如果要换租,会更酸爽。如果等世道好了,要加租30%几乎就等于赶这波客户走,重新换一批了。

不降价,慢慢租。承受中短期的空置,但是留意自身项目定位的构建和目标租户的把握,避免将来换租的阵痛。可能结果并不会差?但是就是不知道给老板的报告怎么写。一线同事的日子估计会很难过。

可以看到,最终的选择仍旧需要交织着对于宏观经济形势的判断。如果对于市场的反弹存在期待,那一定是选择不降价的。在这一波市场低谷中,无形中对于租赁/资管的要求大大地提高了。要能了解宏观经济、分析市场趋势,还要精细化的产品管理、租户关系管理,再加上基础的优秀的谈判能力、市场推广能力,才能称得上能力完整(感觉真是在做梦,这行太不好混了)。

在这样的环境中大家只有各自安好、冷暖自知了。站在专业角度,终究想奉劝各位同行,视市场波动为洗礼,多做些行业思考,莫简简单单降价了事。新东方俞老师的名言送给大家:在绝望中寻找希望,人生终将辉煌。祝大家平安过冬。


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