首先我们要知道什么是公寓？公寓的性质是什么？

公寓类型大致可分为以下三类：普通公寓、商务公寓、酒店式公寓，普遍产权是属于商业性质。

公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。公寓式住宅最早是舶来品，相对于独院独户的别墅，更为经济实用。早期大城市的公寓式住宅都是高层大楼，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房等等，主要供当时中等收入的高级职员、政府公务员居住；还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷短期租用。

我们也知道公寓的缺点在于：

1.产权年限短，一般只有40年。

2.公寓属于商用住房，水电费等生活成本比普通住宅高。

3.不能解决户口问题，也没有学区房。

4.公寓一般居住人多，私密性差，采光也不好。

5.税费高，转手困难。

既然相对于普通住宅，公寓有这么多的缺点，为什么市面上有这么多公寓，开发商还在继续建大量公寓呢？其实任何一件商品的存在，都有它的意义。

从行业的开发源头来说，还是和政府的引导有关系。

城市化进程需要房地产，有了人居住就要吃喝拉撒，那就需要商业，如果各个商业配套都需要政府去做，那肯定是不行的，所以政府就在土地拍卖的时候给土地设定一定数量的商业指标，最常见的比例就是商业51%，住宅49%（是指总建筑面积的各自比重）。

那对于一个上百亩的土地来说，这样的商业体量是非常惊人的，就算修商场，修酒店依然消化不了这么多商业指标。开发商最后发现，商住公寓是最好的选择了，面积小，兼顾办公、住宅功能，如果能通天然气，活脱脱就是一套的房子。

这种房子集中在一线，二线城市会很受欢迎，因为房价高，各种限购政策，会挤压大量的刚性需求去选择公寓，造成短暂的疯狂。

政府的这种土地指标分配做法在城市化初期非常有效果，然而完成的恶果就是商业体量某个片区非常集中，严重过剩，商业价值拉低，商户生存困难，无论是招商，还是运营都会出现问题。

这种现象政府看到了，就会降低商业在土地开发当中的比例。经过一定时间发展，这种曾经卖不出去的公寓也许就有了市场，加上城市里大量的中介人员需要生存，这种类型的产品就会集体炒作，完成热销的现象，卖不出去的商业，能经过二次改造改成公寓的，也都跟风了，会有更多的公寓出现。

还有一点需要注意的是，地段好，配套好的公寓租金回报率是很高的，有需求就会有市场，也会导致一些人开始买公寓出租，所以尽管公寓有很多的不好，它还是存在意义和市场的！