商业地产对于部分开发商已经从过去的追捧变成了逃避。北京商报记者了解到，小超人李泽楷全面脱手的盈科中心将彻底转变为写字楼。这也是此前太平洋百货撤出后，该项目的又一次重大变革。面对经营赤字、物业逐步老化等尴尬，部分商业地产项目更愿转投租金回报相对稳定的写字楼。

　　盈科变身

　　三里屯地带是北京核心城区内近年来成长最快的商圈，带来更多潮牌、新概念的三里屯太古里甚至已经分流了西单商圈的部分客流。不过，在优质商圈里不是所有的商业项目都能生存。

　　据一位知情人士透露，盈科中心将彻底放弃商业部分。在去年基汇资本以9.28亿美元价格拿下盈科中心后，一直希望让盈科中心产生更多价值。基汇资本总裁吴继泰曾感慨，“这是个很好的机会，在北京，在精华地段收购到如此大型、可生产稳定现金流的项目难能可贵”。

　　根据此前公告披露，自2011年10月底太平洋百货宣布撤出盈科中心后，该项目地下1层至地面5层共计6层的物业一直未能租出，至今已空置近四年时间。

　　北京商报记者昨日致电盈科中心方面了解到，目前，该物业早已以写字楼经营为主。工作人员告诉北京商报记者，写字楼租金在16元/平方米/天，最低可浮动到14.5元/平方米/天(包含物业和发票)。“由于是有资质的开发商，项目位于外籍人士、企业聚集的三里屯商圈，写字楼租赁一直比较抢手。”

　　不过，上述工作人员表示，目前，还未接到原太平洋百货改为写字楼的消息。在可租赁区域里，盈科中心项目对进驻企业有严格的挑选，金融企业需具备一定资质，访客量过大的企业不接受。

　　老牌新生

　　无论是盈科中心，还是位于朝阳门的丰联广场、原华堂北苑店、望京店、西直门店在体量较小限制、周边大型商业崛起后，都不得不面临一道选择题，是继续做商业“绿叶”还是彻底转型。

　　体量只有1.6万平方米的丰联广场在1997年开业之初以高端定位征服了屈臣氏、Levi’s等品牌。不过，北京消费市场不断升级，在更多新型购物中心涌现后，丰联广场的优势不再。这家商场曾试图从高端变低端、加大餐饮比例但效果甚微，最终商场经过改造更多地以写字楼租赁为主。

　　有类似遭遇的还有位于大钟寺的中坤广场，开业初期由于商业项目动线设计、所在商圈欠缺商业氛围等导致项目经营不温不火。最终，母公司北京中坤投资集团决定放弃商业经营将商铺属性变为写字楼。这需要投入不菲的改造费用。

　　曾与阳光新业绑定合作的华堂商场，因门店亏损从去年以来陆续关闭了北苑、西直门、望京等多家门店。阳光新业相关负责人曾表示，北苑店当时是为华堂定制打造，该项目不符合阳光新业购物中心的发展形态。公司不打算自持经营北苑店项目，还会选择与新战略伙伴合作将项目整租出去。与北苑店不同，阳光新业收回西直门店后会自持调整，可能转型写字楼或者其他规划。北京商报记者了解到，华堂北苑店的“接盘者”为一家资产管理公司，击败了麦肯锡团队抢得该地，但这家企业并没有做商业项目的考虑。目前，可以明确的是一层以上部分改造为写字楼，一层以及地下部分做餐饮配套。

　　上述人士表示，写字楼部分为散租还在寻觅招租企业。对于一层以下配套部分，该团队已考察了多家购物中心的餐饮业态，计划引入时尚等餐饮。